หากคุณกำลังวางแผนว่าจะโอนที่ดินให้กับใครอยู่ แต่ไม่รู้ว่าจะต้องเตรียมตัวอย่างไร ใช้เอกสารอะไรบ้าง ต้องทำอย่างไร หากถามว่ามันยุ่งยากไหม ต้องบอกเลยว่า มันไม่ได้ยุ่งยาก เพียงแต่ว่าคุณนั้นจะต้องสนใจและศึกษาเรียนรู้เท่านั้นเอง งั้นเรามาเรียนรู้ไปพร้อมกันเลยว่าวิธีการโอนที่ดินนั้นต้องทำอย่างไรบ้าง เพื่อให้คุณเข้าใจ และ ทำการโอนที่ดินได้อย่างถูกต้องตามที่ต้องการ ช่วยให้การโอนที่ดินทำได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

เอกสารการโอนที่ดินใช้อะไรบ้าง

สำหรับเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินนั้น คุณจะต้องใช้ โฉนดที่ดินฉบับจริง บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด หากมีการเปลี่ยนชื่อสกุลจะต้องมีหนังสือรับรองและมีสำเนาด้วย แต่ถ้ามอบอำนาจให้คนอื่นจะต้องมีหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) และยังมีสำเนาบัตรประชาชนและ สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจด้วย และ หากมีการจดทะเบียนสมรสต้องมีหนังสือยินยอมให้ขายที่ดินด้วย รวมถึงต้องใช้เอกสารส่วนตัวของคู่สมรสด้วย หากหย่าแล้วก็ต้องมีทะเบียนหย่าด้วย
เอกสารโอนที่ดินสำหรับนิติบุคคล   เราจะต้องใช้ โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ และ รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ หากต้องการโอนที่ดินของบริษัทจำกัด หรือ บริษัทมหาชน จำกัด จะต้องมีบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน และ รายชื่อของนิติบุคคลที่ซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และ ถ้าเป็นห้างหุ้นส่วนหรือห้างหุ้นส่วนสามัญ จะต้องมีแบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้ง ส่วนการมอบอำนาจก็ใช้หลักฐานเหมือนการโอนที่ดินของบุคคลทั่วไป

ค่าโอนที่ดินมิอะไรบ้าง

ค่าคำขอโอนที่ดินและค่าอากร 5 บาท ค่าพยาน 20 บาท ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน ร้อยละ 2 จากราคาประเมินหรือราคาขาย นอกจากนี้ยังมีค่าจดจำนอง ร้อยละ 1 จากมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท สำหรับผู้ที่กู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อ ค่าอากรแสตมป์ใบรับ ร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย แต่หากราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมิน ส่วนใครที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3 ของราคาซื้อขาย แต่หากราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมินที่ทางที่ดินประเมินให้นั่นเอง

ขั้นตอนการโอนที่ดินที่กรมที่ดิน

สำหรับขั้นตอนการโอนที่ดิน นั้นในขั้นแรกคุณจะต้องกรอกคำขอ และ เตรียมเอกสารการโอนให้เรียบร้อย หลังจากนั้นยื่นคำขอพร้อมกับเอกสารเพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ ถ้าผ่านให้รอคิวเพื่อทำขั้นตอนต่อไป เมื่อถึงคิวแล้ว ให้ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน และ ค่าใช้จ่ายในการโอน และมีใบคำนวณค่าใช้จ่ายมาให้ หลังจากนั้นให้นำใบคำนวณค่าใช้จ่ายที่การเงิน เราจะได้รับใบเสร็จมา 2 ใบ ใบสีเหลืองให้คืนเจ้าหน้าที่ที่เซ็นเอกสาร ใบสีฟ้าถ่ายสำเนาให้ผู้ซื้อ และ ตัวจริงเก็บไว้ที่ผู้ขาย

เจ้าหน้าที่ก็จะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้เราตรวจสอบความถูกต้อง เราจะได้รับโฉนดที่ดินพร้อมสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ถือว่ากรรมสิทธิ์ของที่ดินเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์

นี่คือ วิธีการโอนที่ดินที่คุณสามารถทำความเข้าใจและทำให้คุณเตรียมเอกสารและโอนที่ดินได้อย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม ขอให้คุณดูค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในแต่ละปีให้ดี เพราะมันมีสิทธิ์ที่จะเปลี่ยนแปลงได้เช่นกัน แต่ถ้าคุณไม่มั่นใจก็สามารถสอบถามไปยังสำนักงานที่ดินอำเภอหรือจังหวัดก็ได้ เพื่อจะได้เตรียมตัวได้ถูกต้องนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม หากคุณนั้นต้องโอนที่ดินบ่อย ๆ หรือ อยู่ในวงการนายหน้าค้าที่ดินอยู่แล้ว คุณแทบไม่ต้องทำอะไรเลย เพราะคุณจะเรียนรู้ด้วยตัวคุณเองอยู่แล้ว ส่วนคนที่ยังไม่เคยโอนที่ดิน หรือ เพิ่งเข้าวงการการซื้อขายที่ดินใหม่ ๆ ก็ต้องเรียนรู้ไว้ก่อน เพื่อให้มีความน่าเชื่อถือ และ ทำให้คุณมีความน่าเชื่อถือมากยิ่งขึ้น

กรมที่ดิน มีทั้งส่วนกลาง ส่วนภาค และ บางครั้งก็มีของสาขาด้วย ทำให้คุณได้รับความสะดวกสบายอย่างมาก แต่อย่างไรก็ตาม การที่คุณจะไปติดต่อทำธุระต่าง ๆ คุณจะต้องมีการเตรียมตัวเพื่อให้พร้อมที่สุด รวมถึงต้องคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินต่าง ๆ ด้วย เพราะทุกอย่างมีค่าธรรมเนียมทั้งสิ้น เพราะฉะนั้นใครอยากไปติดต่อเรื่องที่ดินกับสำนักงานที่ดิน สังกัด กรมที่ดิน คุณจึงต้องทำความเข้าใจไว้ด้วย

กรมที่ดิน กับ ข้อแนะนำเบื้องต้นในการไปติดต่อสำนักงานที่ดิน

ก่อนที่คุณไปสำนักงานที่ดิน สังกัด กรมที่ดิน คุณต้องเตรียมเอกสารต่าง ๆ ให้พร้อม โดยคุณจะต้องศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ให้ดีว่าต้องใช้อะไรบ้าง เพื่อให้ไม่ต้องเสียเวลาย้อนกลับมาเอาเอกสารอีก เพราะในแต่ละครั้งที่ไป สำนักงานที่ดินมักมีผู้เข้ามาติดต่อจำนวนมาก คุณอาจเสียเวลาเป็นวัน ๆ เพื่อทำเอกสารหรือเดินเรื่อง

คุณต้องดูว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่คุณครอบครองอยู่นั้น รับผิดชอบโดยสำนักงานที่ดินที่ไหน เพื่อให้คุณไปติดต่อได้อย่างถูกต้อง

ดูว่า คุณต้องการทำธุรกรรมที่ดินประเภทไหน ให้เตรียมค่าใช้จ่ายไปให้ครบ เพื่อให้คุณสามารถเข้าถึงการบริการได้รวดเร็ว  และ ทุกครั้งที่คุณต้องใช้จ่าย เจ้าหน้าที่จะออกใบเสร็จรับเงินไว้เป็นหลักฐาน

หากคุณเข้าไปในสำนักงานที่ดิน กรมที่ดิน ให้คุณติดต่อสอบถามจากเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ก่อน เพื่อขอคำแนะนำ  ตรวจสอบเอกสารรับบัตรคิว การให้บริการจะเป็นไปตามลำดับคิว

​เมื่อทำธุรกรรมเรียบร้อยแล้ว คุณต้องตรวจสอบความเรียบร้อยของเอกสารสิทธิ์ให้ถูกต้อง ว่า คุณเตรียมมาครบถ้วนแล้วหรือไม่

ส่วนระยะเวลาดำเนินการต่าง ๆ จะเป็นไปตามประกาศของที่ดินนั่นเอง ขอให้คุณศึกษารายละเอียดให้ดีก่อน เพื่อให้สามารถเข้าถึงบริการได้อย่างรวดเร็ว

การโอนที่ดินของ กรมที่ดิน ต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ปกติแล้ว ผู้ซื้อและผู้ชาย จะมีการตกลงกันว่าใครจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน แต่ส่วนใหญ่แล้วผู้ขายจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ ยังมีในส่วนค่าจดจำนองด้วย สำหรับค่าธรรมเนียมการโอนที่ต้องชำระให้ กรมที่ดิน มีอยู่ 5 ส่วน คือ

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินของ กรมที่ดิน จะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน เช่น ประเมินที่ดินได้ 2 ล้าน ค่าธรรมเนียมที่จะต้องโอน คือ 4 หมื่นบาท เป็นต้น

ส่วนค่าจดจำนอง จะคิดในอัตรา 1% ของยอดจดจำนองของธนาคาร ถ้ากู้ 2 ล้าน ค่าจดจำนองจะอยู่ที่ 2 หมื่นบาท โดยธนาคารแห่งประเทศไทยมีการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองเดิม 1% เหลือแค่ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมอยู่ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่ก็ต้องอยู่ในเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดด้วย

ค่าอากรแสตมป์  คิดในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยจะอ้างอิงจากราคาที่มีมูลค่าสูงกว่า เช่น ราคาประเมิน 2 ล้านบาท แต่ขาย 3 ล้านบาท จะชำระค่าอากรแสตมป์ 15,000 บาท ซึ่งเป็น 0.5%

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา  จะคำนวณจากราคาประเมิน คิดแบบขั้นบันไดภาษี จะมีการหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง ซึ่งจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ  ชำระในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยจะอ้างอิงจากราคาที่มีมูลค่าสูงกว่า ยกเว้นแต่เป็นผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์มาเกินกว่า 5 ปี หรือว่ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาเกิน 1 ปี จะไม่ต้องจ่ายส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายในส่วนของอากรแสตมป์แทน

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินอื่น ๆ จะค่าใช้จ่ายสำหรับเอกสารเบ็ดเตล็ดอื่น ๆ ที่ใช้ในการโอนที่ดิน ได้แก่ ค่าคำขอ 5 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท เป็นต้น

นี่คือ ค่าธรรมเนียมที่ดินของ กรมที่ดิน ที่คุณจะต้องเตรียมเงินไปให้ครบถ้วน เพื่อให้คุณไม่ต้องเสียเวลาในการหาค่าธรรมเนียมต่าง ๆ อีก

ทั้งหมดนี้ คือ สิ่งที่คุณต้องเรียนรู้ก่อนที่จะเข้าไปในสำนักงานที่ดี กรมที่ดิน เพื่อให้การทำธุรกรรมของคุณเป็นไปอย่างรวดเร็ว ตอบโจทย์ทุกความต้องการให้คุณได้ อย่างไรก็ตาม ขอให้คุณได้สอบถามรายละเอียดให้ครบถ้วนเสียก่อน หากมีข้อสงสัยให้สอบถามเจ้าหน้าที่ และ อย่าลืมเตรียมเงินในการทำธุรกรรมให้ครบถ้วน เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียเวลาไปเบิกเงินอีก เพราะฉะนั้น เรื่องการติดต่อ สำนักงานที่ดิน กรมที่ดิน จึงไม่ใช่เรื่องยุ่งยากต่อไป เพราะมีขั้นตอนบอกไว้หมดแล้ว