ตั้งแต่ช่วงปลายปี 2018/2561 จนถึงช่วงส่งท้ายปีเก่า ต้อนรับปีใหม่ 2019/2562 หากดูเผินๆ ก็จะพบว่า สถานการตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ดูจะมีความฝืดเคืองอยู่ไม่น้อย จากข่าวสาร ข่าวคอนโดที่ไม่ค่อยจะสู้ดีนัก ที่ประดังออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเกิดจากสาเหตุหลัก 3 ประการ

1. แบงค์ชาติ ได้ออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การลงทุนกู้ซื้อบ้านหรือลงทุนคอนโด ทำได้ยากขึ้น และมีการบังคับลดสัดส่วน Loan to Value (LTV) เหลือเพียง 80% สำหรับผู้ซื้อที่เข้าข่าย โดยมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย. นี้
2. รายงานจากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยระบุว่า อัตราการดูดซับโดยรวมของตลาดในปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มที่ต่ำลง จนหลายบริษัทต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป
3. ปัญหาเศรษฐกิจโลกที่เกิดจากสงครามการค้าระหว่าง จีน-สหรัฐอเมริกา ได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย

จะเห็นว่าช่วงที่ผ่านมา การลงทุนในตลาดหุ้นมีอัตราลดลง เนื่องจากเป็นช่วงที่ตลาดอยู่ในขาลง ยากที่จะสามารถทำกำไรจากการซื้อขาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่ต่างจากตลาดหุ้นสักเท่าไหร่ ที่สภาพตลาดเข้าสู่ขาลง การลงทุนถูกชลอตัวด้วยเหตุผลข้างต้น อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางสถานการที่ยากลำบาก ก็ยังพอมี “แสงสว่างปลายอุโมงค์” สำหรับผู้ที่มองเห็นโอกาสในช่วงนี้

3 เทคนิคการลงทุนอสังหาฯ สำหรับปี 2019/2562

1 – Refocus on Established Locations – เน้นลงทุนในทำเลกระแสหลัก

จากแผนการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าโซนนอก ส่งผลให้มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นในทำเลเหล่านั้นจำนวนมาก นักลงทุนจำนวนไม่น้อย จึงเลือกลงทุนคอนโดใกล้รถไฟฟ้าโซนนอก เพราะมีราคาถูกกว่าคอนโดกรุงเทพฯ ชั้นใน และเห็นศักยภาพทำเล

อย่างไรก็ตาม คอนโดตามแนวรถไฟฟ้าโซนนอก แม้จะเป็นพื้นที่ๆ มีโอกาสเติบโตสูง แต่ด้วยการพัฒนาโดยรวมที่ยังไม่สุกงอม จึงยังต้องอาศัยเวลาอีกมากกว่าที่มูลค่าจะเพิ่มขึ้น ดังนั้น การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในช่วงนี้ จึงควรเน้นทำเลกระแสหลักในกรุงเทพฯ ชั้นใน ย่านธุรกิจ อาทิ BTS พร้อมพงษ์ BTS ทองหล่อ หรือโซนใกล้เคียง

2 – Selective Buying –ใส่ใจในรายละเอียดในการซื้อมากเป็นพิเศษ

“ลงทุนน้อย ผลตอบแทนมาก” คือเป้าหมายของนักลงทุนทุกคน หากต้องการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ควรหาข้อมูลให้มาก อย่าซื้อตามกระแส อย่าด่วนเชื่อรีวิว จนกว่าคุณจะได้เก็บข้อมูล เปรียบเทียบ ราคาตลาด ราคาที่สามารถปล่อยเช่าได้ อัตราค่าเช่าต่อตารางเมตร จากหลายๆ โครงการ

3 – Off-Plan Bargains – การต่อรองนอกแผน

ในสภาวะตลาดขาลง ที่หลายคนเชื่อว่า เป็นช่วงที่ควรชะลอการลงทุนออกไปก่อนนั้น จะมีเพียงบางคนที่จะเห็นโอกาสในสถานการนี้! เมื่ออัตราการขายโดยรวมน้อยลงกว่าที่ควรจะเป็น นอกจากผู้พัฒนาจะต้องลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อกก่อนประกาศมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ แล้ว ยังเป็นช่วงที่ผู้บริโภคมี อำนาจต่อรองสูงกว่าปกติ เช่น การเปลี่ยนข้อเสนอเป็นส่วนลดจำนวนมาก หรือการขอรับข้อเสนอที่เหนือกว่าที่พวกเขาโฆษณาเอาไว้ จะช่วยให้มีโอกาสสร้างรายได้จากการลงทุนได้มากขึ้น

โดยสรุปแล้ว การลงทุนคอนโดในปี 2562 แม้จะเป็นปีที่สถานการโดยรวมไม่ค่อยไหลลื่น จากมาตรการคุมสินเชื่อที่อาจส่งผลให้การลงทุนคอนโดทำได้ยากขึ้น และอีกหลายปัจจัย แต่นี่อาจเป็นโอกาสทองที่จะช้อน “ของดี ราคาไม่แพง” จากข้อเสนอที่คุณอาจหาไม่ได้ในปีก่อนหน้านี้ ทั้งนี้ ควรเลือกลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ ความเสี่ยงต่ำ บนทำเลหลักที่ดีที่สุด

ที่มา: Fresh Bangkok

คุณเคยซื้อ หรือเคยวางแผนจะซื้อบ้านไหมครับ? ผมเชื่อว่าหลายคนมีเหตุผลในการซื้อที่แตกต่างกันไป เช่น เพื่อเริ่มต้นชีวิตครอบครัว ซื้อให้พ่อแม่ ซื้อเพื่อลงทุน ฯลฯ

ไม่ว่าเหตุผลในการซื้อคืออะไร สิ่งแรกๆ ที่หลายคนมักนึกถึง คงหนีไม่พ้นเรื่องการขอสินเชื่อบ้านหรือคอนโด ที่ช่วยให้เราเป็นเจ้าของอสังหาฯ ได้ง่ายขึ้น โดยไม่ต้องจ่ายเงินสดจำนวนหลายๆ ล้านบาท ยิ่งผนวกกับข้อเสนอของธนาคาร หรือ Developer ที่ช่วยให้ผู้บริโภค สามารถกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดได้ โดยไม่ต้องดาวน์ (ฟรีดาวน์) หรือแม้กระทั่ง มีเงินเหลือ หลังจากการขอสินเชื่อ การซื้อบ้าน ก็ดูจะเป็นเรื่องที่ใครๆ ก็สามารถทำได้ง่ายๆ

อย่างไรก็ตาม หลังจากเดือนเมษายน ปี 2562 นี้ การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจไม่ใช่เรื่องง่ายอย่างที่เคยเป็นมา เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ “แบงก์ชาติ” ได้ประกาศมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ โดยจะส่งผลกระทบโดยตรงกับผู้ที่จะกู้ซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียม เป็นหลังที่ 2 ในขณะที่ยังผ่อนหลังแรกอยู่ จากเดิมที่คุณอาจไม่ต้องดาวน์ซักบาท กลายเป็นว่า คุณต้องดาวน์สูงถึง 20% แต่ถ้าผ่อนสัญญาแรกมาแล้วเกิน 3 ปี ก็จะลดให้เหลือ 10%

เนื่องจากอสังหาฯ เป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงมาก เมื่อเทียบกับสินค้าประเภทอื่น เช่น รถยนต์ สมาร์ทโฟน Gadget หรือแม้กระทั่งสินค้าแบรนด์เนม การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ย่อมตามมาด้วยการวางเงินดาวน์เป็นเงินก้อนใหญ่ ตัวอย่างเช่น หากจะกู้ซื้อคอนโด ใกล้รถไฟฟ้า เป็นบ้านหลังที่สอง ในราคา 3 ล้านบาท หากต้องดาวน์ 20% ก็ต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 6 แสนบาท หรือเทียบเท่ากับการซื้อรถเก๋งป้ายแดง 1 คันด้วยเงินสดเลยทีเดียว!

มาตรการ ltv ชุดนี้ ยังครอบคลุมถึงผู้ที่จะกู้ซื้อบ้านหรือคอนโด ที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทอีกด้วย กล่าวคือ คนที่จะขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในราคาดังกล่าว ต้องจ่ายเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 2 ล้านบาท!

สำหรับคนที่มีเงินเย็นๆ สะสมเป็นจำนวนมาก หรือคนที่มีความพร้อมสูง มาตรการคุมเข้มสินเชื่อบ้าน อาจไม่ใช่เรื่องใหญ่ แต่สำหรับคนธรรมดาๆ ที่วางแผนกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโด หลังที่สอง เพื่อการลงทุนปล่อยเช่า อำนวยความสะดวกในการเดินทาง ซื้อเก็บเป็นทรัพย์สิน ฯลฯ ก็ถือว่าเป็นเรื่องที่หนักเอาการเหมือนกัน!

ทาง ธปท. ได้ชี้แจงว่า มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ถูกสร้างขึ้นเพื่อกำกับดูแลให้ประชาชนซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมในขณะที่มีความพร้อม ยกมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเพื่อลดอัตราการเกิดหนี้เสีย (NPL) ในระบบ รวมทั้งป้องกันการเกิดฟองสบู่อสังหาฯ ในระยะยาวอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่มีแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดเร็วๆ นี้ ผู้ที่ตัดสินใจซื้อก่อนเดือน เมษายน ปี 2562 อาจมีโอกาสช้อน ของดี ราคาถูก ได้ เพราะนอกจากจะสามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้เงื่อนไขเดิม ที่ไม่ต้องวางเงินดาวน์สูงๆ ได้แล้ว คุณยังมีโอกาสพบกับโปรโมชั่นสุดเร้าใจจากบรรดาโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม ใกล้รถไฟฟ้า ที่พร้อมใจกัน ลด แลก แจก แถม เพื่อเร่งระบายสินค้าให้ได้มากที่สุด ก่อนการประกาศใช้มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าว

แม้ว่าการคุมเข้มสินเชื่อบ้าน ที่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 จะทำให้การซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 ทำได้ยากขึ้น แต่มันก็เป็นการพิสูจน์ว่า ผู้ที่สามารถกู้ซื้อบ้านให้ผ่านได้ คือผู้ที่มีความพร้อมอย่างแท้จริง และการวางเงินดาวน์จำนวนมาก ก็เป็นวิธีหนึ่งที่จะช่วยลดภาระในการผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโดของคุณได้เป็นอย่างดี