คุณธนพงศ์ วงศ์ชินศรี (คุณต่อ เพนกวิน) มาแชร์อีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุน ที่จะคอยซัพพอร์ตธุรกิจหลังของทุกคนนั่นก็คือ การซื้อคอนโดปล่อยเช่า ซึ่งการลงทุนแบบนี้เป็นการลงทุนแบบ Passive Income ทำให้ระหว่างที่เรากำลังลงแรงไปกับธุรกิจหลักของเรา เราก็ยังมีรายได้อีกทางที่เราไม่จำเป็นต้องลงแรงไปกับมัน หรือหากธุรกิจหลักของเรานั้นมีปัญหา เราก็ยังมีรายได้ตรงนี้มาช่วยเหลือ

และโครงการที่ทางคุณต่อจะมาเล่าให้ฟังคือ Origin EEC Investment Property Program หรือเรียกสั้น ๆ ว่า IP Program ซึ่งโครงการนี้จะไม่เหมือนกับโครงการอื่น ๆ แน่นอนเพราะมีการการันตีผลตอบแทน 3 ปีแรกอยู่ที่ 6% ได้รับผลตอบแทนทุกเดือนไม่มีฟันหลอ มีรายได้ตั้งแต่เดือนแรกที่ซื้อ แม้ห้องยังไม่พร้อมให้เช่า และสิทธิประโยชน์อีกมากมาย

การลงทุน คือการคาดหวังผลกำไรที่เราได้ลงทุนเอาไว้ 10-20% ของยอดขาย ที่จะได้ต่อเดือน หรือ ต่อปี ซึ่งการลงทุนก็มีโอกาสที่จะเจ๊งมากได้มากที่สุด (ธุรกิจร้านอาหาร) ซึ่งการลงทุนธุรกิจร้านอาหารจะให้ผลตอบแทนสูงแต่ความเสี่ยงก็สูงเช่นกัน ซึ่งด้วยสถาณการณ์เงินเฟ้อ ทำให้ราคาวัตถุดิบเพิ่มมากขึ้น ค่าเช่าก็แพงมากขึ้น กว่า 30% แต่ปรับราคาค่าอาหารเพิ่มไม่ได้ ทำให้อัตราผลกำไรจะได้ 10-20% จะยิ่งยากมากๆ

Active Income

คือ รายได้ที่เกิดจากเราทำงาน ถ้าวันใดหยุดงานหรือไม่ได้ทำงานก็จะไม่สามารถรับรายได้ ได้เลย ซึ่งต้องพัฒนาตนเองอยู่ตลอดเพื่อให้มีรายได้ที่ดียิ่งขึ้น เหมือนกับการลงทุนความรู้ความสามารถให้มีสกิลเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

Passive Income

ได้ผลตอบแทนที่น้อยกว่า Active Income แต่ว่าเราไม่ต้องลงมือ ลงแรงเอง สามารถให้เงินทำงานแทนเราได้ แต่ว่าต้องหารายได้ที่ดีมาก่อนที่จะลงทุน Passive Income ก่อน ซึ่ง Passive Income จะมีรายได้ที่น้อยกว่า แต่มั่นคงกว่า และได้ตลอดทุกเดือน

ซึ่งการฝากความหวังไว้รายได้ไว้ทางเดียว มีความเสี่ยงมากๆ เราควรหาธุรกิจที่ความเสี่ยงน้อย แต่มีรายได้เพิ่มมากขึ้น วันนี้เราจะมาแนะนำกันครับ ก็คือ

การลงทุนอสังหาฯ

IP Program คือการซื้อคอนโดปล่อยเช่ารูปแบบหนึ่ง แต่ว่า ต่างกับการปล่อยเช่าที่เรารู้จักกัน โดยการลงทุนนั้นต้องดูจากทำเลที่ตั้งเป็นส่วนสำคัญ ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล หรือ EEC ซึ่ง EEC เป็นโครงการที่มีการลงทุนจากต่างชาติ มากมาย ซึ่งมีโอกาสที่จะเติบโตได้มาก และราคาที่จะซื้อปล่อยเช่านั้นดีกว่าในเมือง เพราะว่าราคายังไม่แพง เมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ ซึ่งตลาดการเช่าที่ EEC จะเน้นเรื่องของ IP Program ที่จะเน้น คนอยู่ไม่ได้จ่าย คนจ่ายไม่ได้อยู่ โดยเน้นธุรกิจ B2B ที่เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนแบบ Passive Income

IP Program ต่างกับซื้อคอนโดปล่อยเช่าอย่างไร

ซื้อคอนโดปล่อยเช่าแบบปกติ

ผลตอบแทนของการลงทุน จะอยู่ประมาณ 3-5% ต่อปี ที่เป็นการปล่อยเช่าทั่วไป ซึ่งจะเป็นกำไรที่เราได้ของการปล่อยเช่าแบบทั่วไป แต่จะมีช่วงเวลาที่ไม่มีค่าเช่าคือช่วงที่กำลังหาคนเช่า หรือว่ากำลังตกแต่งห้อง จุดนี้ทำให้เราไม่สามารถหารายได้ ได้ ทำให้ผลตอบแทนไม่ถึง 3-5% และจะมีปัญหาของการดูแลผู้เช่า การหานายหน้ามาหาคนเช่า ที่เราจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

ซื้อคอนโดปล่อยเช่าแบบ IP Program

เช่าคอนโดแบบซื้อกลับ 10+10 ปี ซึ่งจะต้องเซ็นสัญญากับ Hampton Hotel & Residence Management ให้เข้ามาบริหารจัดการคอนโดให้กับเราเป็นเวลา 10 ปี และเราจะได้รับค่าตอบแทนทุกเดือน *หลังครอบสัญญา 10 ปี จะเซ็นสัญญาต่ออีก 10 ปี หรือไม่ก็ได้ ไม่ต้องตกแต่งห้องเอง มีบริการตกแต่งห้องให้ มี Service Apartment ปันผลระยะแยว ป้องกันความเสี่ยงทุกรูปแบบทั้ง เงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยสูง ฯลฯ รวมถึงมีผลกำไรในการลงทุน Capital Gain (ผลกำไรจากส่วนต่างๆของราคาหลักทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้น หรือ ง่ายๆว่าคอนโดราคาสูงขึ้นไม่มีตกลง) เพิ่มเติมอีกด้วย

ผลตอบแทนของ IP Program จะเป็นผลตอบแทนแบบ Dividend Payout Ratio คือ อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล = เงินปันผลต่อหุ้น / ราคาหุ้น ยิ่งห้องใหญ่จะมีมูลค่ามากกว่า ซึ่งจุดเด่นที่ดีที่สุดของโปรแกรม IP คือ การได้รับผลตอบแทนทุกเดือนแบบ 100% และได้รายได้ตั้งแต่เดือนแรก แม้ห้องยังไม่พร้อมให้เช่า และมีการการันตีผลตอบแทน 3 ปีแรกสูงถึง 6% ให้ผลตอบแทน รายไตรมาส

ข้อดีของ Service Apartment

คือการแบ่งห้องเป็นสัดส่วนต่างๆ พร้อมอยู่อาศัยในระยะยาว แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเหมือนกับโรงแรม มีบริการแม่บ้าน บริการคอนเชียส บริการซักรีด บริการระดับเดียวกับโรงแรม 5 ดาว

เห็นไหมครับว่าการลงทุนแบบ Passive Income (ด้วยโปรแกรม IP) นั้นมีข้อดีต่างๆ มากมายๆ หากท่านใดที่สนใจสามารถติดต่อได้ที่ 020 300 000

ขอบคุณข้อมูลจาก primo.co.th

“ออริจิ้น” ส่ง “แฮมป์ตัน” เจาะตลาดนักลงทุนระยะยาว ชูผลตอบแทนสูงสุด 9% ระบุอสังหาฯปล่อยเช่าย่านพญาไท-พร้อมพงษ์คึก รับดีมานด์ต่างชาติหลัง”รีโอเพนนิ่ง”

ปัจจุบัน เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ระดับ 5 ดาวในพญาไท ยังถือเป็น Rare Item ของย่าน ส่งผลให้อัตราค่าเช่าสำหรับห้องพักแบบ 1 ห้องนอน เฉลี่ยอยู่ที่ 46,000 บาทต่อเดือน และแบบ 2 ห้องนอนสูงถึง 85,000 บาทต่อเดือน ในอนาคต พญาไทยังมีแนวโน้มจะเป็นทำเลฮอตฮิตยิ่งกว่าเดิม

ทั้งจากปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานที่จะเพิ่มขึ้นอีกราว 120,000 ตร.ม.ภายในปี 2566 และจากความโดดเด่นของการเป็นย่านการแพทย์ หรือ Medical District ด้วยจำนวนโรงพยาบาลชั้นนำพร้อมรองรับชาวต่างชาติเข้ามาใช้บริการในไทย รองรับการเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์ (Medical Hub)

“เมื่อรีโอเพนนิ่ง สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือ พญาไทจะคึกคักยิ่งขึ้น เมื่อก่อนย่านนี้เราจะเห็นกลุ่ม Expat เป็นชาวสิงคโปร์ มาเลเซีย จีน แต่วันนี้เราเริ่มเห็นชาวเกาหลีใต้เข้ามาพักในย่านนี้เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สังเกตได้ว่าย่านนี้เริ่มมีร้านอาหารสำหรับชาวเกาหลีใต้ เป็นแหล่งคอมมูนิตี้เพิ่มขึ้น พญาไทจะกลายเป็นทำเลหลักแห่งหนึ่งของบรรดาพนักงานระดับ Middle Management ไปจนถึงระดับ Middle-Top Management ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง” สิริพงศ์ กล่าว

การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม เรื่องของราคาถือเป็นหัวใจสำคัญอีกหนึ่งอย่างเช่นกัน เพราะราคาจะเป็นหนึ่งในการตัดสินใจของผู้เช่า ฉะนั้นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม ควรเริ่มศึกษาและทำความเข้าใจเรื่องของการตั้งราคาเสียก่อน หลักเกณฑ์ในการตั้งราคาอย่างง่าย สามารถอิงได้จากราคาซื้อของคอนโดมิเนียม พื้นที่ห้องชุด ทำเลที่ตั้งว่าอยู่ในทำเลที่บวกกำไรได้มากเท่าไหร่ ต้นทุนการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือแม้กระทั่งการศึกษาราคาปล่อยเช่าของห้องอื่นในโครงการเดียวกัน วิธีเหล่านี้เป็นวิธีการคำนวณคิดง่ายๆ ในการตั้งราคาเบื้องต้น

แต่สำหรับนักลงทุนที่มุ่งหวังกำไรและการต่อยอด การตั้งราคาเช่าอาจจะมีหลักการและวิธีการคำนวณที่ค่อนข้างซับซ้อน เพื่อให้สามารถคำนวณผลกำไร คำนวณเงินต้นทุนได้อย่างชัดเจน การลงทุนก็จะได้รับผลกำไรที่สูงขึ้น พร้อมทั้งยังสามารถทราบได้ง่าย การปล่อยเช่านั้น ๆ ได้กำไรหรือขาดทุนอยู่

เบื้องต้นกับการกำหนดราคาเช่า ให้เรากำหนดราคาที่ต้องการไว้ใจในก่อน แต่การกำหนดอยู่บนความจริงที่เป็นไปได้ แล้วนำราคาที่ต้องการ เปรียบเทียบกับราคาเช่าห้องชุดภายในโครงการเดียวกัน  ว่าสูงหรือต่ำเกินไปหรือไม่อย่างไร โดยปกติการเปรียบเทียบราคาจะให้เปรียบเทียบเพียงเพื่อให้อยู่ในช่วงราคาที่ใกล้เคียงกัน แต่การตกแต่งและพื้นที่ห้องที่ต่างกันออกไป จะมีผลทำให้ราคาต่างกันไปเช่นกัน หลังจากเปรียบเทียบแล้ว ลองกำหนดราคาอีกครั้ง หรือหากราคาที่กำหนดในใจครั้งแรอยู่ในช่วงที่พอเหมาะ ก็ใช้ราคาเดิมได้ ในการนำมาคำนวณในสูตร เพื่อคำนวณรายได้และกำไรในการลงทุนต่อไป

สมมติให้กำหนดราคาเช่าไว้ในใจที่ 22,000 บาท ราคาตนทุนซื้ออยู่ที่ 3.9 ล้าน สำหรับหนึ่งห้องนอน พื้นที่ 30 ตารางเมตร อยู่ที่ชั้น 14 ทำเลที่ตั้งอยู่ห่างจากรถไฟฟ้า 500 เมตร ตกแต่งครบ ทั้งเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ เมื่อเปรียบกับราคาปล่อยเช่าของห้องอื่นแล้ว ปรากฏว่าอยู่ในช่วงราคาที่เหมาะสม ห้องอื่นในโครงการมีการปล่อยเช่าราคาใกล้เคียงกัน จากนั้นจึงนำราคาที่เรากำหนดไว้มาคำนวณผ่านสูตร Rental Yield โดยการนำราคาเช่าที่ตั้งไว้คำนวณเงินได้ตลอดระยะเวลาสัญญา 12 เดือน คูณด้วย 100 และหารด้วยราคาของคอนโดมิเนียม เช่น 22,000 x 12 เดือน x 100 / 3,900,0000 = 6.76ซึ่งหมายถึงว่าคุณได้ผลตอบแทนต่อปีเท่ากับ 6.76% มีรายได้ในการเช่าอยู่ที่ 264,000 บาท แต่การคำนวณดังกล่าวจะไม่ได้อิงในเรื่องของต้นทุนอื่น ๆ ทั้งค่าส่วนกลาง ต้นทุนการตกแต่ง และดอกเบี้ยในการผ่อนชำระ ถ้าหากลงทุนด้วยสินเชื่อธนาคาร

แต่ถ้าหากต้องการคำนวณและตั้งราคาแบบที่คิดต้นทุนทุกอย่างเพื่อให้ได้กำไรสุทธิที่ชัดเจน คำนวณได้จากการนำรายได้ค่าเช่าตลอดสัญญา 12 เดือน หักค่าส่วนกลาง หักยอดการผ่อนชำระทั้งปี คูณ ด้วย 100 และหารด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมด ตั้งแต่เงินดาวน์ ค่าตกแต่งรวมเฟอร์นิเจอร์ ค่าธรรมเนียมต่างๆ  สมมติให้ ค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 35 บาท เท่ากับ 30 ตรม. X 35 บาท X 12 เดือน = 12,600 บาท ยอดผ่อนอยู่ที่ 15,000 ต่อเดือน เท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท และในส่วนของเงินดาวน์ 50,000 บาท ค่าออกแบบตกแต่งทั้งสิ้น 500,000 บาท ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (1% จากราคาหน้าสัญญา) เท่ากับ 3,900,000 x ร้อยละ 1 = 39,000 บาท จะคำนวณได้ดังนี้

(264,000 – 12,600) – 180,000 x 100 / (50,000 + 500,000 + 39,000) = 1.21 %

          เท่ากับว่าเมื่อคำนวณด้วยค่าใช้จ่ายและรายได้ทั้งหมดจะผลตอบแทนต่อปี 1.21% อาจจะเป็นตัวเลขที่ดูน้อย แต่เมื่อนับเป็นรายปี ยังถือว่าเป็นผลตอบแทนที่ยังมีกำไร ไม่ติดลบ ด้วยเพราะการลงทุนทางอสังหาริมทรัพย์ เงินลงทุนต้องเป็นเงินที่สามารถรอผลกำไรได้นาน หรือที่มักเรียกกันว่าเงินเย็น เป็นการลงทุนระยะยาว อาจจะต้องใช้เวลาพอสมควรกว่าจะได้เงินลงทุนคืนแบบเต็มจำนวนพร้อมผลกำไร

สูตรการคำนวณดังกล่าวเป็นการคำนวณเพื่อให้สามารถตั้งราคาได้เหมาะสม เมื่อนำราคาที่กำหนดไว้ในใจ เทียบกับช่วงราคากลาง เทียบคำนวณสูตรแล้วคุ้มค่า แต่ยังสามารถปรับเพิ่มหรือลดราคาเช่าได้ แต่ไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป หากราคาเช่าที่คุณกำหนดไว้ ยังต่ำเกินจนไม่ยังไม่ได้ผลตอบแทนที่เป็นกำไร หากจะปรับเพิ่ม ให้คุณตรวจสอบเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า ว่าตกแต่งหรือมีให้ครบครันหรือขาดชิ้นไหน การเพิ่มการตกแต่งอาจจะเพิ่มต้นทุน แต่คุณสามารถนำต้นทุนนั้นมาเพิ่มมูลค่าและราคาเช่าได้

การตั้งราคาเช่าอย่างที่กล่าวไว้ตั้งแต่ต้นว่าเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ผลการตัดสินใจของผู้เช่า แต่อย่างไรก็ตาม พื้นที่ห้อง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า พร้อมกับการเข้าอยู่มากน้อยเพียงใด สภาพของโครงการ ทุกอย่างถือเป็นสิ่งที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าทั้งสิ้น

เมื่อก่อนการเช่าคอนโดดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว เพราะหากไม่มีแผนว่าจะเช่าเพื่ออาศัยอยู่ระยะยาว การจะได้อาศัยอยู่คอนโดดี ๆ สักห้องนั้นเป็นเรื่องที่ไม่ง่ายเลย ทว่าปัจจุบัน สถานการณ์เปลี่ยน คอนโดมีการแข่งขันกันสูงขึ้น การผ่อนปรนระยะเวลาการเช่าเป็นเรื่องจำเป็น เพื่อแบ่งสัดส่วนรายได้มาจากอพาร์ทเมนท์ให้เช่ารายเดือน การลดขอบเขตระยะเวลาการเช่าเลยเกิดขึ้น

รูปแบบเช่าคอนโดมีกี่ระยะ แท้จริงแล้วพัฒนามาจากหอพักและอพาร์ทเม้นท์สร้างความแตกต่างโดยการเพิ่ม function การใช้งานให้ผู้อาศัยได้ใช้ชีวิตสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น เช่น การเพิ่มชุดเคาท์เตอร์ครัว ชุดโซฟาในห้องรับแขก ชั้นไม้ตรงบริเวณจุดวางทีวีเป็นต้น

กฎระเบียบการเช่าคอนโดจะระยะสั้นหรือระยะยาวนั้น คอนโดแต่ละแห่งล้วนมีระเบียบระยะเวลาการเช่าคอนโดที่แตกต่างกันออกไปซึ่งรายละเอียดเงื่อนไขการเช่ารวมถึงระยะเวลาจะปรากฎใน “สัญญาเช่าคอนโด” เป็นหนังสืออีกรูปแบบหนึ่งที่ระบุข้อปฏิบัติไว้ หากเผลอไปทำอะไรที่ไม่ได้เป็นไปตามที่ระบุไว้ อาจทำให้เกิดปัญหาในภายหลังได้

Condo Lease Agreement หรือสัญญาเช่าคอนโด มี 2 ประเภท

1.1 สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี

สัญญาเช่าคอนโดไม่เกิน 3 ปี หมายรวมถึงระยะเวลาการเช่า 1 ปี , 6 เดือน , ไม่เว้นแม้กระทั่งสัญญาเช่าเพียง 1 เดือนก็ถูกจัดอยู่ในสัญญาเช่าหมวดนี้โดยกฎหมายได้ระบุไว้ว่า สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปีจะมีผลบังคับใช้ก็ต่อเมื่อ ต้องมีลายมือชื่อของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากไม่มีหนังสือสัญญา เวลาเกิดปัญหาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าก็ไม่สามารถเรียกร้องข้อเสียหายใด ๆ ได้ โดยทั่วไปเราเรียกการเช่าไม่เกิน 3 ปีนี้ว่าการเช่าคอนโดระยะสั้นซึ่งการเช่าคอนโดระยะสั้น เริ่มเป็นที่นิยมสำหรับผู้ให้เช่าในยุคปัจจุบันซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักเรียนแลกเปลี่ยน นักศึกษาฝึกงานหรือผู้ที่เดินทางมาทำงานเป็นระยะเวลาสั้น ๆ เป็นต้น โดยปกติจะนับเป็นรายเดือน 1-3-6 แล้วแต่นโยบายเช่าคอนโดของแต่ละที่ ยกตัวอย่าง City Home Condo ศูนย์วัฒนธรรม , Supalai Wellington 2 ห้วยขวาง , The President สาธร-ราชพฤกษ์ เป็นต้น

ข้อดีของการเช่าคอนโดประเภทนี้นั่นก็คือ สามารถกำหนดระยะเวลาการอาศัยได้เลยถ้าตรงกับระยะเวลาที่ทางผู้เช่ากำหนดให้เช่า ไม่ได้มีข้อผูกมัดมากนัก ระวังเพียงเรื่องเดียวนั่นก็คือต้องปฏิบัติตามกฎเพื่อการอาศัยร่วมกันที่ดีให้ได้

แหล่งข้อมูล สามารถเข้าเว็บ condothai เพื่อ serch คอนโดเช่าระยะสั้น โดยในสัญญาจะระบุจำนวนเดือนที่เช่า , service charge 10% ของค่าเช่าเดือนแรก กรณีเช่าต่ำกว่า 6 เดือน

การจองสิทธิ์ ชำระเงินล่วงหน้า 1 เดือนก็สามารถเข้าไปอยู่ได้เลย

1.2 สัญญาเช่าแบบเกิน 3 ปี

ถือว่าเป็นการเช่าคอนโดระยะยาวเพราะเป็นสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ขึ้นไป มีการลงลายมือชื่อผู้รับผิดลงในหนังสือสัญญาและต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน ถ้าไม่ได้ปฏิบัติตามแม้มีหนังสือสัญญา เวลาเกิดปัญหา ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น ดังนั้นควรทำตามขั้นตอนอย่างเคร่งครัดเพื่อประโยชน์ของตัวผู้เช่าเอง สัญญาประเภทนี้นิยมเช่าเป็นรายปี ส่วนใหญ่เป็น contract เช่าคอนโดระหว่างบริษัทข้ามชาติกับฝ่ายนิติบุคคลของคอนโด ระยะเวลามีตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไปตามนโยบายของแต่ละบริษัทที่ส่งคนของตัวเองเข้ามาทำงานตามนิคมอุตสาหกรรมหรือบริษัทในเครือที่กรุงเทพ ฯ อัตราค่าเช่าค่อนข้างสูง มักพบในผู้เช่าชาวญี่ปุ่น เกาหลี และสัญชาติยุโรปเป็นต้น ในส่วนของคนไทยนิยมซื้อเป็นเจ้าของหรือบางรายซื้อเพื่อปล่อยเช่า

รายละเอียดในหนังสือสัญญาเป็นเรื่องจำเป็นที่ต้องอ่านและศึกษา ถ้าหากเราเข้าใจ การลงนามเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันย่อมเกิดประโยชน์ต่อทุกฝ่ายอย่างจริงแท้และแน่นอน การเช่าคอนโดมีกี่ระยะ จะเช่าแบบไหนขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้เช่า

พบกับโปรแกรมการลงทุนอสังหา ปล่อยเช่าระยะยาว กับ

ปัจจุบัน ผู้คนหันมาสนใจการอยู่คอนโดกันมาก ด้วยปัจจัยหลายอย่าง ทั้งไลฟ์สไตล์ชีวิตที่เปลี่ยนไป ทั้งความสะดวกสบายในหลายๆ ด้าน จึงเปิดโอกาสให้การลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เป็นช่องทางการสร้างรายได้อีกทางหนึ่งที่ใครก็สามารถเข้าถึงได้ไม่ยาก แต่ถึงแม้จะไม่ยาก ก็มีสิ่งที่ต้องเรียนรู้และทำความเข้าใจอยู่ เพื่อให้สามารถสร้างผลลัพธ์ได้อย่างที่ใจต้องการ วันนี้เราเลยจะพาไปดูกันว่า หากต้องการจะเข้ามาศึกษาเรื่องของการลงทุนคอนโด หรืออยากมีคอนโดเอาไว้สักห้องสองห้องเพื่อลงทุนทำกำไรนั้น เราต้องใส่ใจอะไรบ้าง!!?

1.ทำเลดี มีรถไฟฟ้าผ่าน ใกล้โรงรียน แหล่งงาน ดงห้าง ร้านอาหารครบ

จะปล่อยเช่าคอนโดได้ดีแค่ไหน ก็ขึ้นอยู่กับทำเลเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก เพราะหากทำเลนั้นไม่มีกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการที่พักอาศัย ก็คงยากที่จะทำกำไรได้ หรือ หากทำเลนั้น ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น ก็อาจทำให้ปล่อยเช่าไม่ได้ หรือถึงปล่อยเช่าได้ ราคาในการปล่อยเช่า ก็คงไม่คุ้มค่าเท่ากับเงินที่ลงทุนไป ดังนั้น สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด สิ่งแรกที่ต้องคำนึงถึงหากอยากเห็นกำไรทั้งระยะสั้นและระยะยาวก็คือ “ทำเล” โดยยิ่งใกล้รถไฟฟ้าเท่าไร ใกล้แหล่งงาน เท่าไร โอกาสทำกำไร ทั้งปล่อยเช่าและขายต่อก็จะยิ่งมีเพิ่มมากขึ้น

2.ขนาดห้องกำลังดี ไม่เล็กจนเกินไป ไม่ใหญ่จนแพงเกิน

โดยธรรมชาติของผู้อยู่อาศัยแล้ว ร้อยทั้งร้อยยังไงก็ต้องการห้องพักที่มีพื้นที่กว้างขวางมากกว่า แต่กระนั้น ผู้เช่าเองต่างก็ตระหนักดีว่า ถ้าเลือกห้องที่ใหญ่มากๆ ราคาค่าเช่าก็จะแพงตามไปด้วย ดังนั้น ข้อแนะนำสำหรับการเลือกคอนโดปล่อยเช่าให้ได้กำไรที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งก็คือ หากคิดจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโด เราควรเลือกห้องที่มีขนาดกลางๆ เหมาะกับการพักอาศัย 2 คน ไว้เป็นหลัก คือประมาณ 28 ตร.ม ถึง 40 ตร.ม. ทั้งนี้ เพราะนอกจากจะปล่อยเช่าได้ง่ายแล้ว เงินสำหรับใช้ในการลงทุนคอนโดห้องขนาดประมาณดังกล่าว ก็เป็นจำนวนที่เราเอื้อมถึงได้ไม่ยาก และในระยะยาวก็สามารถขายต่อเพื่อทำกำไรได้ง่ายกว่า

3.แต่งครบพร้อมอยู่ ไม่ต้องหรูสุด แต่ต้องสะดวกสบาย

นับเป็นอีกหนึ่งจุดสำคัญที่มองข้ามไม่ได้เลยทีเดียว เพราะทำให้ผู้เช่าตัดสินใจเลือกเช่าได้ง่ายขึ้น กับคอนโดแต่งครบ เฟอร์พร้อม เครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อม และพร้อมอยู่ได้เลยแบบหิ้วกระเป๋าเข้ามาก็พอ เพราะเป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้เช่าได้มาก และตามธรรมชาติของคนจะเช่าคอนโดก็คือ ต้องการความพร้อมสะดวกและรวดเร็วที่สุด ดังนั้น เวลาที่เราอยากลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ก็ควรพิจารณาเลือกหาซื้อคอนโดที่มีโปรโมชั่นแต่งครบพร้อมอยู่เอาไว้เป็นอันดับแรก เพื่อเพิ่มโอกาสในการมีผู้เช่า และเพื่อลดภาระของเราเองด้วยในการเตรียมห้องเพื่ออำนวยความสะดวกผู้เช่า

4.เลือกคอนโดที่มีชื่อ เพื่อความน่าเชื่อถือ และการให้บริการที่ดี

ยิ่งชื่อของ Developer คุ้นหูและเป็นที่รู้จักมากเท่าไร ก็ยิ่งมีส่วนสำคัญที่ทำให้ผู้เช่าตัดสินใจเช่าได้ง่ายมากขึ้นเท่านั้น เพราะชื่อของ Developer มีผลต่อความไว้วางใจและความน่าเชื่อถือของคุณภาพและการบริการของคอนโด อีกทั้งการที่เราเลือกลงทุนในคอนโดที่มีชื่อ ยังทำให้เราได้ส่วนกลางที่ดี ได้นิติบุคคลที่ดี มาดูแล อำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่าด้วย จึงยิ่งทำให้ผู้เช่าตัดสินใจได้ง่ายมากขึ้น กลับกันหากเราเลือกลงทุนในคอนโดที่ไม่เป็นที่รู้จักเท่าไร นอกจากจะส่งผลต่อการปล่อยเช่าได้ยากแล้ว ส่วนหนึ่งเราก็เสี่ยงต่อการได้รับการบริการที่อาจไม่ได้มาตรฐานเองด้วย

5.ดอกเบี้ยเงินกู้ ต้องเทียบหลายธนาคาร หากต้องการเห็นกำไร

ดอกเบี้ยเงินกู้คือตัวชี้วัดกำไรของเราได้ทางหนึ่ง สำหรับการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เพราะหากเรากู้ด้วยดอกเบี้ยสูง ก็ทำให้เรามีต้นทุนสูง และแน่นอนกำไรเราก็จะลดลงไปด้วย ดังนั้น ขั้นตอนสำคัญของการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เราจึงจำเป็นต้องไม่เหนื่อยไม่ท้อใจกับการยื่นกู้ธนาคาร และต้องพยายามหาธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยเงินกู้ดีที่สุด คือต่ำที่สุดกับเรา รวมถึงต้องพิจารณาเงื่อนไขอื่นๆ ด้วย หรือง่ายๆ ก็คือ เราจำเป็นต้องควบคุมค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนของเราให้ได้มากที่สุด เพื่อให้เรามีโอกาสทำกำไรในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดครั้งนี้ให้ได้มากที่สุด นั่นเอง

6.ศึกษาให้ดี คิดผลตอบแทนให้ชัวร์ การลงทุนไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด

หลักการคิดผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า นั้น สามารถคิดได้ง่ายๆ ตามสูตร ดังนี้

(ค่าเช่าทั้งปี ÷ ราคาคอนโดที่ซื้อมา) x 100

ซึ่งผลที่ได้ออกมาจะเป็นเปอร์เซ็นต์ เช่น เราซื้อคอนโดมาในราคา 2 ล้านบาท ปล่อยเช่า เดือนละ 9,000 บาท

ผลตอบแทนต่อปีจะเท่ากับ {(10,000 x 12) ÷ 2,000,000} x 100 = 6%

ทั้งนี้ โดยทั่วไปแล้ว อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของการลงทุนคอนโดควรอยู่ที่ประมาณ 5-7%  เพราะหากต่ำกว่านี้จะไม่คุ้มค่ากับการลงทุนแล้ว เนื่องด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ยอยู่ที่ราว 5%  ดังนั้น ถ้าลงทุนแล้วได้กำไรน้อยกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ ก็ถือว่าไม่ควรลงทุน อย่างไรก็ตาม การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดไม่ได้ยากและน่ากลัวอย่างที่ใครคิด เพียงแค่ต้องค่อยๆ ศึกษาให้ดี เราก็จะมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ไม่ยาก

สรุป

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างการปล่อยเช่าคอนโดนั้น นับเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ใครทุกคนก็สามารถเรียนรู้ได้ เพียงแต่จำเป็นต้องศึกษาให้ดี และเวลาเลือกคอนโดสักห้องในการลงทุน ก็อย่าลืม หลักการ 6 ห้อง ข้างต้น เพียงเท่านี้ เราก็สามารถมีโอกาสสร้างรายได้เพิ่มและสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับตัวเองในระยะยาวแล้ว

Credit Picture: Unsplash