LTV ย่อมาจากอะไร

LTV ย่อมาจาก loan-to-value ซึ่งความหมายของมันก็คือ สัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่มีมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน อสังหาริมทรัพย์ เกินร้อยละ 90 เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ถ้าเอาแบบที่ภาษาที่เข้าใจง่ายๆ คือ LTV มีหน้าที่คัดกรองคุณภาพของลูกหนี้ และป้องกันการเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น เพราะปัจจุบันมีการเล่นแง่กับการกู้สินเชื่ออย่างมากมาย

ซึ่งดูจากกราฟแล้ว การแข่งขันด้านตลาดสินเชื่อผู้กู้ ไม่จำเป็นต้องออมเงินดาวน์ไว้ก่อน และด้วยปัจจัย  Cash Back หรือการจัดโปรโมชั่นต่างๆ ทำให้มูลค่าหลักประกันเกินจริงจากหน้าสัญญาซื้อขาย และปัจจัยอื่นๆ อีกเช่น ดัชนีราคาที่ดิน และอาคารชุดปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็วอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจจะเกิดประวัติศาสตร์ซ้ำรอยเกี่ยวกับ “ปัญหาฟองสบู่แตก” แต่อาจจะยังไม่ถึงขึ้นนั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยเล็งเห็นปัญหาเหล่านี้จึงได้ออกมาตรการใหม่ออกมาป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งก็คือ LTV นั่นเอง

ตัวอย่างการบังคับใช้มาตรการ LTV ในต่างประเทศ ซึ่งในต่างประเทศก็มีมาตรการแบบนี้เหมือนกัน เพราะฉะนั้นคนที่จะซื้อบ้าน คอนโด ก็ไม่ต้องตกใจไป

ผู้ที่รับผลกระทบจาก LTV

ก็คือ ในกรณีการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20 เปอร์เซ็นต์ ของมูลค่าหลักประกัน โดยเงื่อนไขเดิมสำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ถูกกำหนดว่า การกู้ทุกหลังราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ควรวางเงินดาวน์อย่างน้อย 5 เปอร์เซ็นต์ สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ และควรวางเงินดาวน์อย่างน้อย 10 เปอร์เซ็นต์ สำหรับที่อยู่อาศัยแนวสูง

วิธีรับมือกับเจ้า LTV

การมีมาตรการควบคุมสินเชื่อนี้เข้ามาใช่ว่าจะมีแต่ปัญหาหรือสิ่งไม่ดี เราจึงมีวิธีและเทคนิคในการรับมือกับ LTV ครับ

สำหรับผู้ยื่นกู้สินเชื่อ

• เก็บเงินไว้สำหรับดาวน์บ้านหรือคอนโด เป็น 20 % ในโครงการที่จะเปิดขายใหม่ และโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย จากปัจจุบันส่วนใหญ่เก็บเงินดาวน์เฉลี่ยอยู่ประมาณ 10-15%
• ใครที่ต้องการซื้อบ้าน คอนโด ต้องรีบซื้อก่อนมาตรการจะมา
• เลือกสินเชื่อที่มีโปรโมชั่นแต่ละธนาคารให้ดี
• การซื้อหลังที่สองค่อนข้างมีผลมากกับ LTV ต้องคุยกับเซลล์หรือธนาคารอย่างละเอียด

สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

• เร่งโอนบ้านและคอนโดให้ทันก่อนเกณฑ์ใหม่บังคับใช้
• การทำการตลาดจะทวีความรุนแรงด้านการแข่งขันมากขึ้น
• ค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและการขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
• บริการจัดการสต็อกห้องให้ดี

LTV เริ่มใช้เมื่อไหร่

วันที่ใช้บังคับ LTV จะเริ่มกับสัญญา กู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ตั้งแต่ 1 เมย. ยกเว้น คนที่มีสํญญาจะซื้อจะขายก่อน 15 ต.ค. 2561 เพื่อลดผลกระทบผู้ที่วางแผนซื้อบ้านหรือผ่อนดาวน์อยู่แล้ว

LTV ใหม่ 2563

ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศปรับเกณฑ์ LTV ซึ่งเป็นเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารพาณิชย์ใช้ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งครั้งนี้จะปรับ 2 เกณฑ์หลักคือ

1. อนุญาตให้ธนาคารเพิ่มวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติม (Top-up) อีก 10% ของหลักประกัน (สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท)

2. ปรับลดการวางดาวน์ให้คนที่จะกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท หากกู้ซื้อบ้านหลังแรกมาแล้ว 2 ปี จะวางดาวน์เหลือ 10% ของหลักประกัน (จากเดิมที่กำหนดระยะเวลา 3 ปี)

ธอส. ปฏิบัติตามมาตรการ LTV ที่ ธปท. ปรับปรุงใหม่ช่วยให้ประชาชนที่ต้องการมีบ้านได้รับประโยชน์ทันที  

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมดำเนินการตามเกณฑ์ใหม่ของ ธปท. ทันที เพื่อช่วยให้ลูกค้าประชาชนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเองได้รับประโยชน์ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง จะมีโอกาสได้รับวงเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้นตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด อาทิ กลุ่มลูกค้าข้าราชการ และกลุ่มลูกค้าที่มีสวัสดิการหักเงินเดือนกับธนาคาร ซื้อบ้านสัญญาที่ 1 ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะได้รับวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านสูงสุดไม่เกิน 100% และยังขอกู้เพิ่มเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน อาทิ กรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงที่ราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 900,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุด 1,100,000 บาท

คุณเคยซื้อ หรือเคยวางแผนจะซื้อบ้านไหมครับ? ผมเชื่อว่าหลายคนมีเหตุผลในการซื้อที่แตกต่างกันไป เช่น เพื่อเริ่มต้นชีวิตครอบครัว ซื้อให้พ่อแม่ ซื้อเพื่อลงทุน ฯลฯ

ไม่ว่าเหตุผลในการซื้อคืออะไร สิ่งแรกๆ ที่หลายคนมักนึกถึง คงหนีไม่พ้นเรื่องการขอสินเชื่อบ้านหรือคอนโด ที่ช่วยให้เราเป็นเจ้าของอสังหาฯ ได้ง่ายขึ้น โดยไม่ต้องจ่ายเงินสดจำนวนหลายๆ ล้านบาท ยิ่งผนวกกับข้อเสนอของธนาคาร หรือ Developer ที่ช่วยให้ผู้บริโภค สามารถกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดได้ โดยไม่ต้องดาวน์ (ฟรีดาวน์) หรือแม้กระทั่ง มีเงินเหลือ หลังจากการขอสินเชื่อ การซื้อบ้าน ก็ดูจะเป็นเรื่องที่ใครๆ ก็สามารถทำได้ง่ายๆ

อย่างไรก็ตาม หลังจากเดือนเมษายน ปี 2562 นี้ การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจไม่ใช่เรื่องง่ายอย่างที่เคยเป็นมา เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ “แบงก์ชาติ” ได้ประกาศมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ โดยจะส่งผลกระทบโดยตรงกับผู้ที่จะกู้ซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียม เป็นหลังที่ 2 ในขณะที่ยังผ่อนหลังแรกอยู่ จากเดิมที่คุณอาจไม่ต้องดาวน์ซักบาท กลายเป็นว่า คุณต้องดาวน์สูงถึง 20% แต่ถ้าผ่อนสัญญาแรกมาแล้วเกิน 3 ปี ก็จะลดให้เหลือ 10%

เนื่องจากอสังหาฯ เป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงมาก เมื่อเทียบกับสินค้าประเภทอื่น เช่น รถยนต์ สมาร์ทโฟน Gadget หรือแม้กระทั่งสินค้าแบรนด์เนม การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ย่อมตามมาด้วยการวางเงินดาวน์เป็นเงินก้อนใหญ่ ตัวอย่างเช่น หากจะกู้ซื้อคอนโด ใกล้รถไฟฟ้า เป็นบ้านหลังที่สอง ในราคา 3 ล้านบาท หากต้องดาวน์ 20% ก็ต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 6 แสนบาท หรือเทียบเท่ากับการซื้อรถเก๋งป้ายแดง 1 คันด้วยเงินสดเลยทีเดียว!

มาตรการ ltv ชุดนี้ ยังครอบคลุมถึงผู้ที่จะกู้ซื้อบ้านหรือคอนโด ที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทอีกด้วย กล่าวคือ คนที่จะขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในราคาดังกล่าว ต้องจ่ายเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 2 ล้านบาท!

สำหรับคนที่มีเงินเย็นๆ สะสมเป็นจำนวนมาก หรือคนที่มีความพร้อมสูง มาตรการคุมเข้มสินเชื่อบ้าน อาจไม่ใช่เรื่องใหญ่ แต่สำหรับคนธรรมดาๆ ที่วางแผนกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโด หลังที่สอง เพื่อการลงทุนปล่อยเช่า อำนวยความสะดวกในการเดินทาง ซื้อเก็บเป็นทรัพย์สิน ฯลฯ ก็ถือว่าเป็นเรื่องที่หนักเอาการเหมือนกัน!

ทาง ธปท. ได้ชี้แจงว่า มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ถูกสร้างขึ้นเพื่อกำกับดูแลให้ประชาชนซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมในขณะที่มีความพร้อม ยกมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเพื่อลดอัตราการเกิดหนี้เสีย (NPL) ในระบบ รวมทั้งป้องกันการเกิดฟองสบู่อสังหาฯ ในระยะยาวอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่มีแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดเร็วๆ นี้ ผู้ที่ตัดสินใจซื้อก่อนเดือน เมษายน ปี 2562 อาจมีโอกาสช้อน ของดี ราคาถูก ได้ เพราะนอกจากจะสามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้เงื่อนไขเดิม ที่ไม่ต้องวางเงินดาวน์สูงๆ ได้แล้ว คุณยังมีโอกาสพบกับโปรโมชั่นสุดเร้าใจจากบรรดาโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม ใกล้รถไฟฟ้า ที่พร้อมใจกัน ลด แลก แจก แถม เพื่อเร่งระบายสินค้าให้ได้มากที่สุด ก่อนการประกาศใช้มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าว

แม้ว่าการคุมเข้มสินเชื่อบ้าน ที่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 จะทำให้การซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 ทำได้ยากขึ้น แต่มันก็เป็นการพิสูจน์ว่า ผู้ที่สามารถกู้ซื้อบ้านให้ผ่านได้ คือผู้ที่มีความพร้อมอย่างแท้จริง และการวางเงินดาวน์จำนวนมาก ก็เป็นวิธีหนึ่งที่จะช่วยลดภาระในการผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโดของคุณได้เป็นอย่างดี