รู้ไว้ก่อน สัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์
สำหรับหลายคนเมื่อทำการซื้อบ้าน หรือคอนโดเป็นของตัวเองแล้วนั้น แน่นอนสิ่งที่ตามมาก็คือเอกสารมากมายทั้งสัญญาและอีกมากมาย ดังนั้นผู้ซื้อต้องทำความเข้าเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโดก่อนอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อผลประโยชน์ของตนเอง
เชื่อว่าหลายคนก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดนั้น คงทำการเลือกสรรหรือออกตระเวนหาหลังที่ใช่และถูกใจอยู่นาน จนกระทั่งเมื่อเจอหลังที่ถูกใจแล้วก็ทำการตกลงซื้อขาย ผู้ซื้อบางรายมีเงินสดพอกับมูลค่าราคาของบ้านหลังนั้นก็สามารถทำการซื้อโดอนไปยังสำนักงานกรมที่ดินเพื่อทำสัญญาซื้อขาย และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้เลยทันที ดังนั้นผู้ซื้อควรทราบก่อนว่าสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโดนั้น ต้องมีองค์ประกอบอะไรบ้าง เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์
องค์ประกอบของหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด
- ขนาดและราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์หลังนั้น เมื่อทำการตกลงว่าจะซื้อบ้านหลังนี้แล้ว ผู้ซื้อต้องทำการตรวจสอบให้ละเอียดทั้งขนาดที่ดิน พื้นที่บ้าน รวมไปถึงราคาที่เขียนไว้ภายในสัญญาอย่างละเอียด และต้องตรวจสอบเลขทที่โฉนดที่ดินในสัญญาว่าถูกต้องหรือไม่
- วันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับสัญญาซื้อขายนั้นหากขาดในส่วนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ สัญญานั้นจะกลายเป็นสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะไปโดยปริยาย
- การรับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการซื้อขายบ้านหรือคอนโดนั้นจะมีค่าใช้จ่ายต่างๆเพิ่มเติมอีก เช่น ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์รวมไปถึงภาษีอากร ซึ่งหากภายในสัญญาไม่มีการระบุให้ชัดเจน หรือตัวผู้ซื้อกับผู้ขายไม่ทำการตกลงกันก่อน อาจก่อให้เกิดปัญหาได้ ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ต้องมีการระบุให้ชัดเจนว่าฝ่ายผู้ซื้อหรือฝ่ายผู้ขายจะทำการรับผิดชอบค่าใช้จ่าย หรืออาจมีการแบ่งอัตราส่วนการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายก็ต้องระบุลงในสัญญาให้ชัดเจน
- การปรับเมื่อมีการผิดสัญญา สำหรับผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะคิดอัตราเบี้ยปรับรายวัยในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% แต่รวมกันไม่เกิน 10%ของราคาขายอสังหาริมทรัพย์ หากฝั่งผู้ขายมีความล่าช้าในการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ หรือขอยกเลิกโดยฝั่งผู้ซื้อไม่ได้ทำผิดสัญญา ดังนั้นควรมีการระบุอัตราการปรับไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน
- ข้อตกลงอื่นๆ ผู้ซื้อนั้นต้องทำการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน ว่าได้รับความเป็นธรรมในทุกข้อ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการคืนเงินมัดจำ การรับประกันบ้าน รวมไปถึงกรณีหากมีการยกเลิกสัญญา ดังนั้นส่วนของสัญญาซื้อขายจำเป็นต้องระบุเงื่อนไขหรือข้อตกลงอื่นๆเพิ่มเติมตรงท้ายสัญญา และผู้ซื้อควรอ่านตรงนี้ให้ละเอียด
นอกจากองค์ประกอบของหนังสือสัญญาซื้อขายแล้วนั้น ตัวผู้ซื้อเองต้องทราบในเรื่องต่างๆก่อนทำกการเซ็นสัญญาซื้อขายบ้านหรือคอนโด เช่น
- ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ควรทำสัญญาซื้อขายก่อนเสมอ เพราะไม่ได้มีข้อกฎหมายใดบังคับให้ทสัญญาจะซื้อจะขายก่อน ดังนั้นผู้ซื้อจึงสามารถทำการตกลงกับผู้ขายเพื่อไปทำสัญญาซื้อขายกันที่กรมที่ดินได้เลย แต่การซื้อบ้านนั้นจะใช้เวลานาน ทั้งเวลาการขอสินเชื่อ และตรวจรับบ้าน ดังนั้นจึงควรทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนทำสัญญาซื้อขายจริง
- เมื่อผู้ซื้อตกลงจะซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอนแล้ว ผู้ซื้อต้องทำการตรวจสอบบ้านที่ทำการซื้อว่าอยู่ในสภาพที่สมบูรณ์ เป็นไปตามข้อตกลงที่ตั้งไว้ครบทุกข้อหรือไม่ เพราะหากผู้ซื้อทำการเซ็นสัญญาไปแล้วนั้น จะถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์แบบ อสังหาริมทรัพย์หลังนั้นจะกลายเป็นของผู้ซื้ออย่างถูกต้อง ดังนั้นหากพบปัญหาภายหลัง จึงกลายเป็นเรื่องยากที่จะทำเรื่องคืน
ดังนั้นจากที่กล่าวมา การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดนั้นมีรายละเอียดอยู่หลายอย่างที่ผู้ซื้อควรทราบและใส่ใจอยู่เสมอ ก่อนทำการเซ็นสัญญาใดๆกับผู้ขาย ผู้ซื้อต้องทำการอ่านและตรวจสอบให้ละเอียดที่สุดเพื่อเป็นผลประโยชน์แก่ตัวผู้ซื้อเอง ซึ่งบางครั้งอาจเจอสัญญาซื้อขายที่ไม่เป็นธรรมผู้ซื้อสามารถทำการทักท้วงกับทางผู้ขายได้ก่อนทำการเซ็นสัญญา เพื่อให้ผู้ขายแก้ไขสัญญาให้เป็นธรรมที่สุด และตัวผู้ซื้อเองก็จะไม่เสียผลประโยชน์
