ในช่วงปีที่ผ่านมานับว่าเป็น “ปีทอง” ของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเห็นได้จากที่ ดีเวลลอปเปอร์ ทั้งน้อยใหญ่ต่างเปิดโครงการกันอย่างมากมายในทำเลต่าง ๆ ตามกลุ่มเป้าหายของตัวเอง
โดยเฉพาะทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่ได้รับความนิยมอย่างมาก เนื่องจากที่ดินในเมืองมีราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นกว่า 30% แต่ก็นับว่าไม่ใช่เรื่องง่ายเลยที่ ดีเวลลอปเปอร์ จะได้ที่ดินตามกลุ่มเป้าหมายของตัวเอง ซึ่งนับได้ว่าเป็นอีกหนึ่งทำเล “ปราบเซียน” เลยก็ว่าได้
และเพื่อให้เห็นภาพ จึงขอนำเสนอ 5 ทำเลปราบเซียนที่ ดีเวลลอปเปอร์ ต้องท้าทายเพื่อให้ได้มา
ส่อง 5 ทำเลปราบเซียน
ทำเลแยกเกษตร – หลักสี่
ทำเลปราบเซียนหมายเลข 1 ที่ปีที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์ ทั้งรายเล็กรายใหญ่ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต – คูคต มี Supply ที่เพิ่มขึ้นตาม Demand ที่เพิ่มขึ้นนั้นเอง ทำให้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่หลายรายให้ความสนใจและพัฒนาโครงการใหม่เป็นครังแรกในช่วงที่ผ่านมาสำหรับย่านนี้
โดยความท้าทายสำหรับย่านนี้คือการที่ ดีเวลลอปเปอร์ ต้องทำราคาขายคอนโดให้ดีกว่ากำลังซื้อ เนื่องจากย่านดังกล่าวเป็นตลาดของทาวน์โฮมมาก่อน การที่คอนโดจะขายได้ต้องทำราคาให้มีความแตกต่างจากทาวน์โฮมส์ นั้นเอง
ทำเลจรัญสนิทวงศ์
ทำเลจรัญสนิทวงศ์ ทำเลเก่าแก่ย่านฝั่งธนบุรี ถือได้ว่าร้อนแรงมากในปี 2561 ที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์ ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก ซึ่งถนนจรัญสนิทวงศ์ทั้งเส้นตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และคาดว่าจะเริ่มเปิดบริการในเดือนเมษายน 2562 นี้ ในช่วงหัวลำโพง-บางแคได้ก่อน จากนั้นในปี 2563 ก็จะเริ่มเปิดให้บริการช่วงบางซื่อ-ท่าพระ
ซึ่งในช่วงก่อสร้างของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ผ่านมา ส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์ หลายรายเห็นโอกาสพัฒนาโครงการบนทำเลนี้แต่ความท้าทายอยู่ที่การหาที่ดินแปลงงามบนทำเลนี้เนื่องจากเป็นทำเลเก่าแก่การที่เข้าไปเจรจาหรือพูดคุยก็นับว่าเป็นเรื่องที่ปราบเซียนพอสมควร
และถ้าสังเกตให้ดีในช่วงปีที่ผ่านมา หลายๆ โครงการเริ่มได้ที่ดินและเริ่มเปิดขาย แต่ส่วนใหญ่ยอดขายยังอึดอัด ไม่ค่อยคึกคักตามที่คาดการณ์ไว้ ถือได้ว่า เป็นอีกทำเลปราบเซียนอีก 1 ทำเลสำหนับ ปี 2561 ที่ผ่านมา
แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงสะพานพระนั่งเกล้า – บางไผ่
ไม่กล่าวถึงไม่ได้เลยสำหรับสายรถไฟฟ้าสีม่วงที่ไม่ต้องบอกก็รู้ว่า Supply มีมากกว่า Demand หรือเป็นพื้นที่ที่ยังคง Over Supply ซึ่งไม่ใช่ที่น่าแปลกใจเลยถ้ายอดชายจะอืด และถ้ามองให้กว้างขึ้นจะเห็นได้ว่าเป็นทำเลที่แทบไม่มีโครงการใหม่เปิดขายเลยในช่วง Q3-Q4 ปี 2561 ที่ผ่านมา
ขณะเดียวกัน Supply ที่ขายส่วนใหญ่ก็เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังมีขาย แต่ยอดขายไม่ขึ้น ซึ่งนับว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลที่ปราบเซียนจริง ๆ ฉะนั้น ดีเวลลอปเปอร์ ที่เปิดขายในย่านนั้นต้อง อัดแคมเปนส่งเสริมการขายกันเต็มรูปแบบ และมีการนำห้องเหลือขายมาลดราคา และต้องทำราคาให้ดีกว่าทาวน์โฮมส์ เนื่องจากย่านดังกล่าวนั้นทาวน์โฮมส์เขาเข้ามาทำตลาดก่อน ด้วยเหตุนี้เองเพื่อไม่ให้ผู้ซื้อเกิดการเปรียบเทียบ คอนโด จำเป็นต้องทำราคาให้ดีกว่านั้นเอง
สายสีเขียวใต้ คือ ช่วง สุขุมวิทปลาย ถึงสถานี ช้างสามเศียร
เป็นอีกทำเลที่ต้องพูดถึงเพราะปัจจุบันส่วนต่อขยายได้ยาวถึง เคหะฯ (สมุทรปราการ) เป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่ถ้าดูให้ดีจพเห็นว่าภาพรวมคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าว ก็ยังถือว่าอยู่ในช่วงชะลอตัว เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่ในย่านนี้กันเป็นจำนวนมาก
และในตอนนี้คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ก่อสร้างเสร็จ 100% แต่ยังคงมีสต๊อค คงค้างอยู่อีกเป็นจำนวนมาก เนื่องจากการปรับตัวของราคาที่ดินที่เร็วในช่วงระยะของการก่อสร้างรถไฟฟ้า ส่งผลให้ราคาที่ดินย่านนี้มีการเสนอขายกันสูงกว่า 250,000 บาทต่อตารางวา
แน่นอนว่า เมื่อต้นทุนราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายของคอนโดมิเนียนสูงขึ้นกว่า 3 ปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน ทำให้ราคาเกินกว่าที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ ส่งผลให้มีสต็อคคงค้างเพื่อการระบายในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก
นับว่าในย่านนี้เป็นอีกหนึ่งย่านที่ “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง เพราะ ดีเวลลอปเปอร์ ต้องสู้กันในเรื่องของทั้งราคาขายและราคาที่ดินที่สูงขึ้น ถ้าใครทำราคาให้ดีกว่าก็นับว่าเป็นตัวเลือกแรก ๆ ที่ผู้ซื้อละเลือกเป็นตัวเลือก
ย่านแจ้งวัฒนะ
จากจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย – มีนบุรี ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564 นั้นทำให้ย่านแจ้งวัฒนะเป็นย่านที่เรียกได้ว่า “ปราบเซียน” อีกย่านหนึ่งเพราะมี Supply คงเหลือของคอนโดมิเนียมอีกเป็นจำนวนมากที่รอระบาย และเป็นโครงการที่สร้างแล้วเสร็จมาเป็นเวลา 4 ปีแล้ว
และยังเป็นย่านที่ปรับราคาได้น้อยเพราะคอนโดมิเนียมที่มีอยู่นั้นก็ไม่ได้ทำราคาที่สูงมากแต่ก็ยังมี Supply เหลืออยู่อีก ซึ่งนับว่าแต่การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพูนั้น ก็ไม่ได้เป็นปัจจัยบวกต่อภาพรวมของคอนโดมิเนียมในย่านนี้มาก แต่ในอนาคตหากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมคืบหน้าไปมากกว่านี่ ก็อาจจะกระตุ้นให้คอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวกลับมาคึกคักอีกครั้ง
