ตั้งราคาเช่าคอนโด ยังไงดี

การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่นักลงทุนต่างให้ความสนใจกันมากขึ้น ในช่วงที่คอนโดมิเนียมเปิดตัวกันอย่างมากมาย ทั้งแบรนด์ผู้ผลิตอสังหาริมทรัพย์อันดับต้นของประเทศหรือแบรนด์ที่กำลังอยู่ในช่วงก้าวกระโดดขึ้นมา ซึ่งเป็นทางเลือกให้นักลงทุนได้มีการลงทุนที่หลากหลาย โอกาสในการสร้างกำไรที่กระจายตัวออกไป ฉะนั้นในเรื่องของการตั้งราคาเช่าเพื่อให้คุ้มค่ากับต้นทุนจึงต้องมีหลักเกณฑ์ในการวางแผนเพื่อให้สมเหตุสมผลและเป็นราคาที่ดึงดูดใจผู้เช่าและเป็นไปตามความเหมาะสมเพื่อให้คุณได้เป็นนักลงทุนมือทอง

การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม เรื่องของราคาถือเป็นหัวใจสำคัญอีกหนึ่งอย่างเช่นกัน เพราะราคาจะเป็นหนึ่งในการตัดสินใจของผู้เช่า ฉะนั้นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม ควรเริ่มศึกษาและทำความเข้าใจเรื่องของการตั้งราคาเสียก่อน หลักเกณฑ์ในการตั้งราคาอย่างง่าย สามารถอิงได้จากราคาซื้อของคอนโดมิเนียม พื้นที่ห้องชุด ทำเลที่ตั้งว่าอยู่ในทำเลที่บวกกำไรได้มากเท่าไหร่ ต้นทุนการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือแม้กระทั่งการศึกษาราคาปล่อยเช่าของห้องอื่นในโครงการเดียวกัน วิธีเหล่านี้เป็นวิธีการคำนวณคิดง่ายๆ ในการตั้งราคาเบื้องต้น

แต่สำหรับนักลงทุนที่มุ่งหวังกำไรและการต่อยอด การตั้งราคาเช่าอาจจะมีหลักการและวิธีการคำนวณที่ค่อนข้างซับซ้อน เพื่อให้สามารถคำนวณผลกำไร คำนวณเงินต้นทุนได้อย่างชัดเจน การลงทุนก็จะได้รับผลกำไรที่สูงขึ้น พร้อมทั้งยังสามารถทราบได้ง่าย การปล่อยเช่านั้น ๆ ได้กำไรหรือขาดทุนอยู่

เบื้องต้นกับการกำหนดราคาเช่า ให้เรากำหนดราคาที่ต้องการไว้ใจในก่อน แต่การกำหนดอยู่บนความจริงที่เป็นไปได้ แล้วนำราคาที่ต้องการ เปรียบเทียบกับราคาเช่าห้องชุดภายในโครงการเดียวกัน  ว่าสูงหรือต่ำเกินไปหรือไม่อย่างไร โดยปกติการเปรียบเทียบราคาจะให้เปรียบเทียบเพียงเพื่อให้อยู่ในช่วงราคาที่ใกล้เคียงกัน แต่การตกแต่งและพื้นที่ห้องที่ต่างกันออกไป จะมีผลทำให้ราคาต่างกันไปเช่นกัน หลังจากเปรียบเทียบแล้ว ลองกำหนดราคาอีกครั้ง หรือหากราคาที่กำหนดในใจครั้งแรอยู่ในช่วงที่พอเหมาะ ก็ใช้ราคาเดิมได้ ในการนำมาคำนวณในสูตร เพื่อคำนวณรายได้และกำไรในการลงทุนต่อไป

สมมติให้กำหนดราคาเช่าไว้ในใจที่ 22,000 บาท ราคาตนทุนซื้ออยู่ที่ 3.9 ล้าน สำหรับหนึ่งห้องนอน พื้นที่ 30 ตารางเมตร อยู่ที่ชั้น 14 ทำเลที่ตั้งอยู่ห่างจากรถไฟฟ้า 500 เมตร ตกแต่งครบ ทั้งเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ เมื่อเปรียบกับราคาปล่อยเช่าของห้องอื่นแล้ว ปรากฏว่าอยู่ในช่วงราคาที่เหมาะสม ห้องอื่นในโครงการมีการปล่อยเช่าราคาใกล้เคียงกัน จากนั้นจึงนำราคาที่เรากำหนดไว้มาคำนวณผ่านสูตร Rental Yield โดยการนำราคาเช่าที่ตั้งไว้คำนวณเงินได้ตลอดระยะเวลาสัญญา 12 เดือน คูณด้วย 100 และหารด้วยราคาของคอนโดมิเนียม เช่น 22,000 x 12 เดือน x 100 / 3,900,0000 = 6.76ซึ่งหมายถึงว่าคุณได้ผลตอบแทนต่อปีเท่ากับ 6.76% มีรายได้ในการเช่าอยู่ที่ 264,000 บาท แต่การคำนวณดังกล่าวจะไม่ได้อิงในเรื่องของต้นทุนอื่น ๆ ทั้งค่าส่วนกลาง ต้นทุนการตกแต่ง และดอกเบี้ยในการผ่อนชำระ ถ้าหากลงทุนด้วยสินเชื่อธนาคาร

แต่ถ้าหากต้องการคำนวณและตั้งราคาแบบที่คิดต้นทุนทุกอย่างเพื่อให้ได้กำไรสุทธิที่ชัดเจน คำนวณได้จากการนำรายได้ค่าเช่าตลอดสัญญา 12 เดือน หักค่าส่วนกลาง หักยอดการผ่อนชำระทั้งปี คูณ ด้วย 100 และหารด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมด ตั้งแต่เงินดาวน์ ค่าตกแต่งรวมเฟอร์นิเจอร์ ค่าธรรมเนียมต่างๆ  สมมติให้ ค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 35 บาท เท่ากับ 30 ตรม. X 35 บาท X 12 เดือน = 12,600 บาท ยอดผ่อนอยู่ที่ 15,000 ต่อเดือน เท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท และในส่วนของเงินดาวน์ 50,000 บาท ค่าออกแบบตกแต่งทั้งสิ้น 500,000 บาท ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (1% จากราคาหน้าสัญญา) เท่ากับ 3,900,000 x ร้อยละ 1 = 39,000 บาท จะคำนวณได้ดังนี้

(264,000 – 12,600) – 180,000 x 100 / (50,000 + 500,000 + 39,000) = 1.21 %

          เท่ากับว่าเมื่อคำนวณด้วยค่าใช้จ่ายและรายได้ทั้งหมดจะผลตอบแทนต่อปี 1.21% อาจจะเป็นตัวเลขที่ดูน้อย แต่เมื่อนับเป็นรายปี ยังถือว่าเป็นผลตอบแทนที่ยังมีกำไร ไม่ติดลบ ด้วยเพราะการลงทุนทางอสังหาริมทรัพย์ เงินลงทุนต้องเป็นเงินที่สามารถรอผลกำไรได้นาน หรือที่มักเรียกกันว่าเงินเย็น เป็นการลงทุนระยะยาว อาจจะต้องใช้เวลาพอสมควรกว่าจะได้เงินลงทุนคืนแบบเต็มจำนวนพร้อมผลกำไร

สูตรการคำนวณดังกล่าวเป็นการคำนวณเพื่อให้สามารถตั้งราคาได้เหมาะสม เมื่อนำราคาที่กำหนดไว้ในใจ เทียบกับช่วงราคากลาง เทียบคำนวณสูตรแล้วคุ้มค่า แต่ยังสามารถปรับเพิ่มหรือลดราคาเช่าได้ แต่ไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป หากราคาเช่าที่คุณกำหนดไว้ ยังต่ำเกินจนไม่ยังไม่ได้ผลตอบแทนที่เป็นกำไร หากจะปรับเพิ่ม ให้คุณตรวจสอบเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า ว่าตกแต่งหรือมีให้ครบครันหรือขาดชิ้นไหน การเพิ่มการตกแต่งอาจจะเพิ่มต้นทุน แต่คุณสามารถนำต้นทุนนั้นมาเพิ่มมูลค่าและราคาเช่าได้

การตั้งราคาเช่าอย่างที่กล่าวไว้ตั้งแต่ต้นว่าเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ผลการตัดสินใจของผู้เช่า แต่อย่างไรก็ตาม พื้นที่ห้อง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า พร้อมกับการเข้าอยู่มากน้อยเพียงใด สภาพของโครงการ ทุกอย่างถือเป็นสิ่งที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าทั้งสิ้น